Ипотека для избранных

Раньше ипотека считалась самым лёгким способом улучшить жилищные условия, но с каждым годом она становится всё менее доступной. С 1 марта требования к выдаче кредитов на покупку недвижимости снова ужесточили, на этот раз в части уровня доходов заёмщиков. Те, кто не в состоянии похвастаться хорошей официальной зарплатой, да ещё и выплачивают другие займы, теперь не смогут оформить новый, чтобы обзавестись жильём.

Псковская Лента Новостей выяснила, какова цель нововведений, как они могут отразиться на платёжеспособном населении, по какой схеме теперь будут работать банки, и какие ещё изменения грядут на рынке ипотечного кредитования.

Нуждается в оздоровлении

«В соответствии с указанием Банка России от 17.04.2023 № 6411-У, банк не может принять положительное решение о выдаче кредита, если ваш персональный показатель долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. Это означает, что вы тратите более 80% дохода на погашение кредитов при оптимальном значении менее 50%», - такое уведомление в конце февраля разослал сервис «Домклик» своим клиентам, ранее получившим одобрение на ипотеку.

Надбавки решили повысить, чтобы ограничить риски закредитованности граждан, а также «улучшить стандарты кредитования» и сделать темпы роста ипотеки «более сбалансированными». В сообщении Центробанка говорится о том, что за последние пару лет число ипотечников, чей показатель долговой нагрузки превышает 80%, увеличилось вдвое. В такой ситуации рискуют не только заёмщики, оказавшиеся на грани выживания, но и банки, которые могут остаться без денег, что в целом может негативно сказаться на экономике страны.

Кредиторы заранее подготовились к нововведениям. «Домклик» даже подготовил специальную памятку, в которой рассказывается о показателе долговой нагрузки и возможных вариантах его понижения, чтобы всё-таки взять ипотеку.

Во-первых, нужно понимать, что такое ПДН - это «соотношение среднемесячных платежей по всем кредитам (сюда входит и тот, который потребитель хочет получить) к его среднемесячному доходу». Другими словами, это сумма, которую вы каждый месяц тратите на оплату всех займов. Если более 80% денег уходит на эти цели, в ипотеке откажут.

Но это не значит, что кредит взять не получится, уверяют авторы памятки, которые перечислили несколько способов снизить показатель долговой нагрузки и повысить шансы на выдачу займа. К примеру, можно оплатить долги и уменьшить лимит по кредитным картам, либо запросить меньшую сумму кредита или увеличить срок кредитования, чтобы сократить ежемесячный платеж. Допускается привлечение обеспеченного созаёмщика, который сможет подтвердить свой доход. Это же условие касается основного заёмщика - при наличии у банка вопросов он должен продемонстрировать свои финансовые возможности не словом, а на бумаге. При отсутствии документального подтверждения банк, скорее всего, вынесет отказ.

Кто пострадает первым

Нововведения, вступившие в силу с 1 марта, коснутся тысяч россиян, намеревавшихся обзавестись жильём в кредит. По данным исследования инвестиционной компании «Флип», только каждая пятая квартира в России покупается без ипотеки. 80% недвижимости приобретается с использованием заёмных средств. Средний размер ипотечного кредита в 2023 году составлял 4 млн рублей при первоначальном взносе около 30%. Таким образом, стоимость квартиры находилась в пределах 5-5,5 миллионов рублей.

Очевидно, что похвастаться такими накоплениями может далеко не каждый, потому россияне и берут кредиты, пусть даже не на самых выгодных условиях. На сегодняшний день в стране сложилась не самая благоприятная кредитная политика: процентные ставки по базовым программам неимоверно высоки, по льготным подняли первоначальный взнос, на который многим и так приходилось копить годами.

«Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20 процентов) первоначальным взносом достигли 50 процентов от всех ипотечных выдач», - говорится в сообщении Центробанка. Таким образом, можно предположить, что половина заёмщиков покупали квартиры на последние деньги, которые порой тоже брали в кредит. А после оформляли ещё один - на ремонт.

Во избежание подобных ситуаций, когда заёмщик утопает в долгах, регулятор и принял непопулярное решение. Банкам предстоит внимательнее изучать финансовое положение клиентов, учитывать наличие у них потребкредитов, в том числе взятых после одобрения ипотеки, отсутствие просрочек и даже лимиты кредитных карт. Очевидно, что процент отказов резко увеличится, особенно для тех, кто уже имеет долговую нагрузку.

От ипотеки фактически отрежут тех, кто половину и более официальной зарплаты тратит на оплату других кредитов. «На ипотеку они либо вообще не смогут рассчитывать, либо процент по ней будет настолько неподъемным, что он сам откажется от этой идеи», - прокомментировал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. Он также считает, что нововведения сильно ударят по заёмщикам с невысокими, хоть и стабильными зарплатами: бюджетникам, работникам госструктур, школ, здравоохранения. Их дохода вряд ли хватит для покрытия платежей.

В похожей ситуации могут оказаться и те, кто не имеет долгов, но трудоустроен не по ТК РФ.

По его мнению, нововведения сделают ипотеку менее доступной для огромного количества платёжеспособных людей, и объёмы её выдачи сократятся. Кроме того, есть опасение, что вырастет количество мошенничеств, связанных с оформлением поддельных справок о доходах.

По принципу нуждаемости

Эксперты предрекают, что на фоне высоких рыночных ставок, ужесточения требований к заёмщикам и условий выдачи кредитов по льготным программам объемы выдачи ипотеки в 2024 году могут упасть в два раза.

Снижение уже наблюдается: по итогам января 2024 года объем выданной ипотеки в РФ снизился на 7% против того же месяца 2023 года. Спрос на покупку вторичного жилья в крупных российских городах упал на 29%, что вполне логично - люди смотрят варианты на рынке новостроек, где пока что действует программа с господдержкой. Свернуть её планируется в середине лета.

Впрочем, спрос на льготную ипотеку тоже понизился до рекордных значений. Вероятно, сказались ограничения, которые были введены ранее - увеличение первоначального взноса до 30% и возможность воспользоваться льготной программой всего один раз.

В будущем рынок кредитования ждёт ещё больше изменений, причём не в пользу заёмщиков. Речь о программах с господдержкой, по которым можно купить жильё на первичном рынке. Будущее этих банковских продуктов сейчас обсуждается на федеральном уровне. «По итогам 2023 года объем льготных ипотечных программ на первичном рынке действительно достигал порядка 90%. Целевые ориентиры системы и конкретные параметры предполагаются ниже и будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка», - заявили в Минфине.

В ведомстве уверены, что дешевые кредиты должны предоставляться адресно и только отдельным категориям граждан - семьям, которые действительно нуждаются в поддержке государства, и представителям целевых профессий.

Судьба семейной ипотеки (6%) уже предрешена - по решению президента программа будет продлена до 2030 года. До конца года правительство должно определиться, сохранить ли IT-ипотеку, и, скорее всего, программа останется. Общий кредитный лимит по ней планируется увеличить с 500 млрд рублей до 700 млрд рублей, что говорит о востребованности предложения и специалистов, на которых оно распространяется.

А вот удел льготной ипотеки, по которой любой заёмщик мог купить жилье в новостройке под 8% независимо от состава семьи и профессии, печален. Уже сейчас выгодные условия действуют только на квартиры от застройщиков, которые субсидируют кредитору пониженную ставку. Всё идёт к тому, что программу свернут.

Правда, прорабатывается вопрос льготной ипотеки с дифференцированной ставкой, привязанной к уровню дохода в том или ином регионе. Всю страну могут разделить на пять кластеров, чтобы «развивать жилищное строительство в одних регионах и не допускать ценовых пузырей в других», установив ставки с учётом уровня экономического развития конкретного субъекта.

Одни эксперты наперебой говорят о том, что сфера жилищного кредитования нуждается в оздоровлении, и принимаемые регулятором решения - чуть ли не истина в последней инстанции. Другие считают, что ужесточение кредитной политики сделает ипотеку фактически недоступной для многих граждан, которые не могут приобрести недвижимость без привлечения заёмных средств. Рынку и его участникам ещё предстоит трансформироваться под новые условия, которые вряд ли изменятся в ближайшее время. Снижение ключевой ставки и смягчение надбавок допускается, если ситуация стабилизируется, но точные сроки неизвестны. Как и то, какие ещё сюрпризы нам преподнесёт 2024-й год.

Ульяна Лаблюк