Кадастровый инженер рассказал псковичам о преимуществах новой «дачной амнистии»

Росреестр разработал проект федерального закона, предусматривающий новые возможности для граждан в части оформления прав на земельные участки и объекты капитального строительства. Об этом Псковской Ленте Новостей сообщил эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, председатель Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» Виталий Козырев. 

Законопроект об упрощенном оформлении некоторых видов недвижимости получил название «дачная амнистия 2.0», который учитывает предыдущий опыт, накопленный с начала действия ее первой версии – 2006 года. Законопроект внесен на рассмотрение в правительство РФ.

Напомним, «дачная амнистия» – это упрощенный порядок оформления в собственность отдельных категорий объектов недвижимости и земельных участков. Упрощенный порядок позволяет обойтись без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства при наличии права на земельный участок.

«Дачная амнистия» действует почти 15 лет – с 1 сентября 2006 года в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 года №93-ФЗ. В настоящее время регулирование вопроса согласования начала и окончания строительства, а также регистрации прав на недвижимость осуществляется Градостроительным кодексом России и законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ. В рамках «дачной амнистии» с 2006 года около 14 млн заявителей оформили документы на собственность: это дачи, земельные участки, гаражи, жилые и садовые дома, хозпостройки.

Виталий Козырев отметил, что несмотря на масштабность первой версии «дачной амнистии», у многих россиян до сих пор не оформлены документы на собственность нового образца. Поэтому, по его словам, в прошлом году проект решили продлить до 2026 года, ведь отдельные положения «амнистии» закончили свое действие еще в марте 2021 года. Назрела необходимость и в расширении «дачной амнистии».  

Он пояснил, что вторая версия «дачной амнистии» не означает, что первая «была плохой». «Она пользовалась большим спросом среди граждан, поэтому возникла необходимость в ее продлении и уточнении. Новая редакция закона учла некоторые пробелы и теперь можно оформить право собственности не только на дом, расположенный на садовом или дачном земельном участке, но также и на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства», - рассказал он.

Эксперт также пояснил, что добавление указанного параметра в закон свидетельствует о том, что законодатель своевременно реагирует на развитие рынка и гражданского оборота недвижимости, но и учитывает, что в последние несколько лет увеличился рост использования земель для ИЖС.

В апреле законопроект о «дачной амнистии 2.0» прошел стадию общественных слушаний. Сейчас он готовится к внесению в Государственную Думу, инициатором выступит правительство РФ.

Виталий Козырев также рассказал жителям Псковской области об основных новеллах «дачной амнистии».

1. Останется один порядок оформления садовых и жилых домов.

Так, по его словам, сейчас действуют два порядка оформления прав на объекты капитального строительства: уведомительный и декларативный. «Уведомительный порядок очень растянут по времени: нужно пройти несколько процедур, подготовив необходимый комплект документов – уведомлений о начале и об окончании строительства, подав их в местную администрацию. Декларативный же порядок прост: нужно прийти в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг с одним документом – декларацией об объекте недвижимости в составе технического плана здания, а Росреестр на ее основе оформит права на недвижимость», пояснил Виталий Козырев.

При этом, отметил он, уведомительный порядок «не только долгий, но и плохо показал себя на практике» – в большинстве случаев местная администрация, получая уведомление о начале строительства, направляет заявителю уведомление, которым не согласовывает начало и/или окончание строительства. 

«На практике порядок из "уведомительного" превратился в "разрешительный". Новая версия "дачной амнистии" оставляет только декларативный порядок регистрации прав на объекты капитального строительства. При этом, отмена уведомительного порядка не только ускорит процедуру оформления объектов недвижимости, но и уберет путаницу», - заметил эксперт. 

2. Можно будет оформить права на построенные в советский период дома, и получить земельные участки под ними в собственность, даже если отсутствуют правоустанавливающие документы.

«Закон позволит решить многолетнюю проблему, когда люди не в силах легализовать и оформить свое жилье, построенное еще в советский период. При этом "дачная амнистия 2.0" позволяет подтвердить право собственности даже в случае, если у гражданина нет на руках всех правоустанавливающих документов», - рассказал Виталий Козырев.

Он пояснил, что многие объекты были построены в советское время «хозяйственным» способом, поэтому также остались неоформленными. Некоторые дома до сих пор числятся на совхозном (колхозном) учете или похозяйственном учете поселковых советов, могут быть учтены в БТИ. Нередко у граждан отсутствуют документы и на дом, и на землю под ним, приходится искать следы прав в архивах и идти в суд. Законопроект предоставляет возможность гражданам одновременно приватизировать и дома, и землю под ними в упрощенном порядке, путем подачи заявления в орган местного самоуправления, отметил кадастровый инженер.

По его словам, чтобы воспользоваться таким упрощенным порядком, жилой дом должен отвечать нескольким требованиям: должен быть построен до мая 1998 года (период до вступления в силу первого Градостроительного кодекса Российской Федерации), быть расположенным на государственной или муниципальной земле и находиться в границах населенного пункта. Граждане должны будут подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы о выделении земли, об уплате коммунальных услуг, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации). Возможны и другие документы, их перечень вправе дополнительно определить региональные власти. Регистрацию права собственности предлагается осуществлять одновременно и на земельный участок, и на сам жилой дом – по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок.

3. Появится возможность оформления в собственность предоставленных в пользование земель.

Граждане, владеющие земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, смогут оформить на них право собственности. При этом, услуга будет бесплатной, подчеркнул Виталий Козырев.

«Напомню, с 29 октября 2001 года был введен в действие Земельный кодекс РФ и земельные участки на этих правах гражданам больше не предоставляются. Но если кто-то получил такое право на землю до указанной даты, оно сохраняется (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Правда, такие земельные участки фактически исключены из гражданского оборота. Эти участки приходится приобретать в собственность на общих основаниях у органов публичной власти», - рассказал он. 

Законопроект предусматривает возможность переоформлять права пользования землей на право собственности бесплатно в силу закона. В результате новой «дачной амнистии» граждане смогут продавать такие земельные участки, покупать и в целом распоряжаться без ограничений.

Эксперт пояснил, что законопроект меняет формулировку закона, которая предоставляет гражданину возможность зарегистрировать право собственности на землю, предоставленную до введения в действие Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. В случае принятия законопроекта, речь будет идти не о праве гражданина зарегистрировать право собственности на землю, а о констатации факта – «земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности».         

4. Площадь земельного участка можно будет узаконить по факту пользования.

«Дачная амнистия 2.0» поможет в случае, если права на земельный участок возникли до 1998 года, и его границы не описаны в Едином государственном реестре недвижимости. Законопроектом предусматривается, что земля будет учитываться по факту использования, то есть «по забору», - пояснил Виталий Козырев.

«Сейчас гражданам приходиться обращаться в суды и доказывать, что они пользуются землей в существующих границах 15 и более лет, в случае, если фактическая площадь земельного участка, определенная в результате межевания, превышает документальную площадь больше чем на минимальный размер вновь образуемого земельного участка, установленный градостроительным регламентом территориальной зоны, в пределах которой располагается земельный участок согласно правилам землепользования и застройки поселения», - отметил кадастровый инженер.

Разработанный Росреестром законопроект такое бремя доказательства для граждан исключает, подчеркнул он. 

5. Будет проще оформить права на земельные участки при многоквартирных и индивидуальных жилых домах.

Законопроект предусматривает возможность оформления прав на земельные участки под многоквартирными домами на основе схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а не только путем подготовки проекта межевания территории. «Это позволит ускорить процесс оформления земли под многоквартирными домами в первую очередь для целей защиты жилищных прав граждан на придомовые территории», - отметил Виталий Козырев.

«Напомню, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в государственные или местные органы власти с заявлением о формировании земельного участка. Последние, в свою очередь, готовят межевой план и обеспечивают кадастровый учет нового земельного участка (ч. 3, ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации")», - добавил он. 

Не менее важное изменение, по его словам, вносится в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»: оно дополнит норму указанием, что земельный участок предоставляется всем собственникам дома в долевую собственность, но бесплатно тем из них, кто имеет право на приватизацию.

«Сейчас же, если дом находится в собственности нескольких лиц с давних времен и один из соседей – содольщиков или его наследник продает свою долю, то тем самым продавец лишает права на приватизацию земли не только покупателя, но и всех своих соседей. У соседей нет способов воздействия на продавца, если он не хочет приватизировать землю. Даже если соседи выкупят долю, то они все равно утратят право на приватизацию», - пояснил Виталий Козырев.

В заключение он добавил, что неоформленных объектов недвижимости в России очень много – по разным оценкам не учтено около 70-80% таких объектов. По сути, «дачная амнистия» – это завершение земельной реформы 90-х годов, заметил эксперт. «В постсоветское время образовалось большое количество земли и объектов капитального строительства, полученных и возведенных гражданами до 1998 года, но которые люди используют, и не могут оформить в собственность в качестве недвижимости», - сказал он. 

«Убежден, – предлагаемые правовые механизмы позволят решить проблему переоформления прав по документам старого образца, а также легализовать построенные жилые и садовые дома на земельных участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы», - заключил Виталий Козырев.